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Viabilidade de empreendimentos e incorporações imobiliárias

Esta disciplina apresenta os fundamentos e as principais questões inerentes ao desenvolvimento das incorporações imobiliárias. A incorporação imobiliária é regulamentada sob diversas leis, e a estruturação do negócio pretendido é norteada por uma consistente análise da viabilidade econômica e financeira, segundo diversas premissas e diversos cenários praticados no mercado imobiliário brasileiro.

Os dados do mercado imobiliário para a precificação têm origem nas características e nos atributos do imóvel novo, por se constituírem no mercado compatível com os estudos de viabilidade de novos produtos.

Portanto, os conteúdos abordados nesta disciplina são importantes para todos os atores envolvidos em um negócio imobiliário, desde o investidor ou incorporador, aquele que analisa a compra de um ativo e promove uma incorporação, conhecendo as demandas de cada público-alvo, até o corretor, que trabalha na intermediação para venda do produto imobiliário resultante do parcelamento da área original, incluindo, naturalmente, profissionais de diversas áreas afins, como, por exemplo, especialista em crédito, em marketing e vendas, em direito imobiliário, arquiteto, construtor e gestor de obras, fornecedor de materiais e equipamentos, enfim, toda uma cadeia produtiva e sistêmica do setor, extremamente representativa na economia do país.

COMPETÊNCIAS

Ao longo desta disciplina, você deverá desenvolver as competências de:

  • compreender os fundamentos básicos do desenvolvimento imobiliário: a importância dos ativos, como matéria-prima, o seu impacto nos estudos de viabilidade, as características de cada ativo e as formas de negociação e aquisição, procedimentos e permuta;

  • fundamentar-se na inteligência de mercado para comprar ativos mediante avaliação mercadológica, técnica legal e construtiva;

  • desenvolver estudos de viabilidade de projetos imobiliários estruturados por um fluxo de caixa, ponderando áreas, custos diversos, tabelas de venda, VGV, etc., segundo premissas e estratégias elaboradas em cada cenário;

  • analisar projetos de negócios imobiliários, tanto no nível estático (viés contábil) como no dinâmico (viés financeiro), por meio da utilização plena de uma ferramenta de análise especializada, montada com planilhas eletrônicas abertas (MS/Excel);

  • identificar variáveis que impactam os resultados, mediante a análise de sensibilidade, e

  • tomar decisões sobre a realização de negócios imobiliários, com base na avaliação de indicadores econômicos e financeiros, obtidos de diversos cenários e premissas do estudo de viabilidade de projetos imobiliários urbanos.

BIBLIOGRAFIA

A seguir, você pode acessar a bibliografia recomendada pelos professores da disciplina.

Clique aqui para acessar a bibliografia recomendada, além de um breve resumo de cada obra.

MARCIO PAGLIARO

Formação acadêmica

  • Engenheiro Civil.

  • Especialista em Edifícios Sustentáveis/Projeto e Performance.

  • Especialista em Estudos de Viabilidade Econômica e Financeira de Empreendimentos Imobiliários.

Experiência profissional

  • Analista e consultor na criação de produtos e na elaboração de estudos de viabilidade.

  • Coordenador e docente dos cursos de atualização, especialização e treinamento abertos na ADEMI RJ, ADEMI ES, SINDUSCON RJ.

  • Docente nos cursos de MBA da Fundação Getulio Vargas – FGV.

Publicações

  • Coautor dos livros: Estruturação imobiliária aplicada, da Editora Renovar, 1ª edição, e GUIA ADEMI RJ – Manual do comprador de imóveis, produzido e editado pela ADEMI-RJ.

PEDRO DE SEIXAS CORRÊA

Formação acadêmica

  • Engenheiro Civil.

  • Mestre em Sistemas de Gestão.

Experiência profissional

  • Coordenador acadêmico executivo do MBA em Gestão de Negócios Imobiliários e da Construção Civil, pela Fundação Getulio Vargas.

  • Docente dos cursos da FGV desde 2001, ministrando disciplinas como Jogos de Negócios e Projeto Integrado de Negócios.

  • É sócio-diretor da SEICOR Projetos e Obras Ltda., empresa especializada na coordenação e no desenvolvimento de projetos de engenharia e arquitetura.

BIBLIOGRAFIA

ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 12.721: avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio. Rio de Janeiro, 2006.

  • A leitura desta norma é importante para todos profissionais da área ou incorporadores, pois visa atender ao que foi prescrito pela Lei 4.591/64, com as alterações posteriores, mantendo os seus conceitos teóricos anteriores, mas apresenta profunda alterações no seu conteúdo, em virtude da obrigatória adaptação ao disposto na legislação e aos novos padrões arquitetônicos praticados no mercado imobiliário.

ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 14.653-1:2019 - avaliação de bens/procedimentos gerais/imóveis urbanos/empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2019.

  • A norma é de suma importância para todos profissionais da área ou incorporadores, visto que é a primeira norma que fixa diretrizes, define os termos específicos tratados na atividade imobiliária, organiza os procedimentos, estabelece metodologias, referências e classificação, visando à realização da Avaliação de Bens dos empreendimentos imobiliários urbanos. Ao fim, estabelece critérios e formatos de apresentação do laudo de avaliação.

FAVERO, Luiz Paulo Lopes. Precificação e comercialização hedônica – uma aplicação ao mercado imobiliário. São Paulo: Editora Saint Paul, 2006.

  • A importância da identificação de atributos de diferenciação em mercados competitivos tem sido uma exigência cada vez maior para a sustentação das práticas organizacionais das empresas. E, no mercado imobiliário, tal consideração não poderia ser diferente. Este trabalho destina-se a realizar um estudo sobre os impactos dos atributos de diferenciação no mercado imobiliário de lançamentos residenciais, tendo como base a utilização de modelos de precificação e comercialização hedônica.

GOLDMAN, Pedrinho. Viabilidade de empreendimentos imobiliários – modelagem técnica, orçamento e riscos de incorporação. São Paulo: Pini, 2015.

  • O objetivo deste livro é fornecer ao leitor subsídios básicos e práticos na área de viabilidade de empreendimentos imobiliários – residencial multifamiliar, modelagem técnica e riscos da incorporação. Portanto útil para todos os profissionais e investidores envolvidos no processo de incorporação imobiliária.

LAPPONI, Juan Carlos. Avaliação de projetos de investimento – modelos em Excel. São Paulo: Lapponi Treinamento e Editora Ltda., 1996.

  • O livro é considerado uma ferramenta de referência valiosa a todos os profissionais orientados para a criação de valor. Apresenta assuntos ilustrados e exemplos reforçados com problemas propostos e gabaritados. Aborda os pontos mais relevantes, como revisão de matemática financeira, princípios de avaliação de projetos de investimento, método do valor presente líquido, outros métodos de valor equivalente, método da taxa interno de retorno, outros métodos de avaliação com taxa de retorno, seleção de projetos de investimento, construção do fluxo de caixa incremental, construção do fluxo de caixa, análise e avaliação das estimativas de um projeto e custo de capital.

LIMA JUNIOR, João da Rocha; MONETTI, Eliane; ALENCAR, Claudio Tavares. Real estate – modelagem e investimentos em empreendimentos imobiliários. Rio de Janeiro: Elsevier, 2011.

  • A rigidez dos empreendimentos em Real estate confere complexidade às decisões de investimento no setor. Portanto é latente o desafio dos empreendedores cujas decisões de investimento se prendem a múltiplos riscos. Com uma abordagem mais voltada para o ponto de vista do investidor externo, este livro oferece fundamentos para a compreensão dos processos de decisão de investimento em real estate e os instrumentos para a análise (conceitos teóricos e a sua aplicação em casos práticos).

PAGLIARO, Gonçalves Marcio; PORTAS, Carmen Badenes; BERNARDES, Maury Rouède. Estruturação imobiliária aplicada. Rio de Janeiro: Renovar, 2010.

  • O objetivo deste livro é resumir as informações teóricas da atividade e dar aplicabilidade às soluções sugeridas em três áreas muito relevantes, destacadas pelos fundamentos jurídicos da incorporação. Esta obra embasa os fundamentos da incorporação, preparando a análise dos estudos de viabilidade econômica e financeira e a prática de aprovação dos projetos, a coordenação dos lançamentos e a importância do pós-venda na sustentabilidade dos negócios imobiliários.

RAMOS NETO Ageu da Costa. Incorporação imobiliária – roteiro para avaliação de projetos. Brasília: Lettera, 2002.

  • O livro apresenta um roteiro para avaliação da eficiência dos projetos de arquitetura de edificações residenciais sob os aspectos técnicos e comerciais do empreendimento. O roteiro divide o processo de desenvolvimento do projeto da edificação em três temas – conceitos preliminares; programa de exigências e necessidades; e atividades de coordenação e desenvolvimento dos projetos.

SOUZA, Genival E. de. Mercado imobiliário – fatores que influenciam a decisão de compra do imóvel. São Paulo: Editora Scortecci, 2012.

  • Neste livro, destacamos a importância de ideias a serem debatidas com vários profissionais do mercado imobiliário, como empresas intermediadoras, construtoras, imobiliárias, corretores de imóveis autônomos, engenheiros civis e arquitetos, para uma melhor reflexão e sucesso do negócio. Como o objetivo deste trabalho visa aumentar o conhecimento sobre o processo de decisão de compra, o estudo relaciona vários fatores e atributos que influenciam a decisão de compra de imóveis residenciais, do tipo apartamento na cidade de São Paulo, por meio de pesquisa exploratória.

VARGAS, Heliana Comin; ARAUJO, Cristina Pereira de. Arquitetura e mercado imobiliário. São Paulo: Editora Manole, 2014.

  • Este livro analisa a relação entre mercado imobiliário e arquitetura, abordando os principais aspectos que permeiam tal ligação, como os interesses envolvidos e os seus principais protagonistas; as ideologias norteadoras da produção e da crítica arquitetônica; o surgimento das novas tipologias arquitetônicas, a sua motivação, absorção e reprodução; e o contexto socioeconômico e cultural que construiu cada momento. Também aborda a produção imobiliária para os diversos usos urbanos, em que será possível conhecer: as conjunturas internacionais e locais indutoras de tais processos; os principais agentes envolvidos e os seus interesses; as demandas dos principais clientes e as suas premissas para os projetos; a influência dos movimentos arquitetônicos internacionais; as tentativas de reservas de mercado; o aparato jurídico e institucional; entre outros condicionantes, fornecendo elementos para a análise e a crítica dos processos antigos e atuais.